Offene Immobilienfonds: Anlagestrategie und Fondsauswahl

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Offener Immobilienfonds ist nicht gleich offener Immobilienfonds. Die Renditechancen und Risiken unterscheiden sich von Fonds zu Fonds, teilweise deutlich.

Ein tendenziell geringeres Risiko geht der Anleger bei auf Deutschland oder Mitteleuropa konzentrierten Fonds ein. Der Preis dafür: Diese Fonds bleiben in der Rendite häufig einen Tick hinter internationaleren und aggressiveren Fonds zurück. Auch der steuerfreie Renditeanteil fällt schon mal geringer aus. Der Trend ging in den letzten Jahren zu global anlegenden Fonds. Die weltweite Ausrichtung schaffte nahezu unbegrenzte Investitionsmöglichkeiten, die allerdings viele Gesellschaften wenig erfolgreich nutzten.

Zur kurzfristigen Spekulation sind offene Immobilienfonds nicht geeignet. Denn beim Kauf über die Fondsgesellschaft fällt ein happiger Ausgabeaufschlag von rund 5 % an. Um wenigstens diese Kosten wieder auszugleichen, brauchen die besten offenen Immobilienfonds bei den aktuell erzielbaren Renditen alleine schon zwei bis drei Jahre. Hinzu kommen noch laufende jährliche Kosten für das Fondsmanagement von rund 0,5 % bis 1,25 % des Fondsvermögens pro Jahr.

Clevere Anleger können die hohen Ausgabeaufschläge vermeiden. Dazu kaufen sie die Fonds bei Direktbanken wie z.B. Comdirect (comdirect.de) oder CortalConsors (cortal.de) oder über andere unanbhängige Fondsvermittler. Meist geben diese 50 % oder mehr Rabatt auf den Ausgabeaufschlag. Manchmal – vor allem bei höheren Anlagesummen – reicht auch schon ein Hinweis bei der Hausbank auf diese Angebote, um einen kräftigen Nachlass beim Ausgabeaufschlag zu erhalten. Wenig bekannt ist der direkte Kauf über die Börse. Er erfolgt zu den gleichen Gebühren wie eine Aktienorder. Allerdings müssen Anleger darauf achten, dass die Differenz zwischen An- und Verkaufskurs (Spread) niedrig bleibt.

Die Fondsverwalter schließen im Regelfall die Mietverträge indexiert ab, d.h., die Mietentwicklung wird an die Inflationsrate gekoppelt. Dadurch genießen die Besitzer von Anteilen an offenen Immobilienfonds einen gewissen Inflationsschutz. Ein vollständiger Schutz vor der Geldentwertung ist auf diesem Weg allerdings nicht möglich. Denn die Fonds halten nicht unerhebliche Teile ihres Fondsvermögens in festverzinslichen Anlagen. Diese sind aber besonders von der Inflation betroffen.

Als Alternative zu Einzelfonds werden Dachfonds angeboten, die in eine Vielzahl von offenen Immobilienfonds investieren. Bei Dachfonds fällt jedoch eine zusätzliche Gebührenebene an – neben den Kosten für die einzelnen in einem Dachfonds zusammengefassten Zielfonds entstehen Kosten für den Dachfonds selbst. Diese Kosten liegen meist zwischen 0,6 % und 1,2 % im Jahr. Der Dachfondsmanager muss diese Mehrbelastung erst einmal wieder hereinholen. Dies ist jedoch bei offenen Immobilienfonds ausgesprochen schwer. Daher ist es sinnvoller, sich selbst ein Portfolio aus mehreren offenen Immobilienfonds zusammenzustellen. Übrigens: Analog zu den Regelungen der Immobilienfonds wird es auch hier in Zukunft eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten geben. Zusätzlich müssen Rücknahmen mit einer Frist von zwölf Monaten angekündigt werden.

Offene Immobilienfonds: Checkliste für Ihre Auswahl

  • Anlageschwerpunkt: Um das Risiko des Engagements zu streuen, sollte das Fondsvermögen in mehreren Ländern investiert sein.

  • Leerstandsquote: Achten Sie auf einen hohen Vermietungsstand, gut sind 95 % und mehr. In wirtschaftlich flauen Zeiten sind lange (Rest-)Laufzeiten der Mietverträge von Vorteil, da dann keine Neuverhandlungen mit Mietanpassungen nach unten anstehen. Wenn die Konjunktur gut läuft, bieten dagegen kurze Restlaufzeiten die Möglichkeit, die Mieten mit dem Ziel einer Erhöhung neu zu verhandeln.

  • Wertentwicklung: Vergessen Sie die Werbung mit den Ergebnissen einer Anlage in 10, 20 oder gar 30 Jahren. Der Fonds Ihrer Wahl sollte im 1- und 3-Jahres-Bereich überdurchschnittlich abgeschnitten haben. Bei neu aufgelegten Fonds müssen Sie immer berücksichtigen, dass sog. Einwertungsgewinne die Rendite pushen: Ein Objekt wird günstig eingekauft und von den Gutachtern anschließend zum realistischen Marktpreis in die Bücher des Fonds genommen – das treibt die Rendite.

  • Ausgabeaufschlag: Mit Blick auf Direktbanken, Internetplattformen und den Kauf über die Börse sollten Sie auf keinen Fall den vollen Ausgabeaufschlag zahlen.

  • Starke Mutter: Gerät der Fonds mit seinen Objekten in eine Schieflage oder droht ein Liquiditätsengpass, weil zu viele Sparer auf einen Schlag ihre Anteile zurückgeben möchten, ist die Zugehörigkeit des Fonds zu einer großen Bank oder Finanzgruppe, wie z.B. den Genossenschaftsbanken oder Sparkassen, von Vorteil. Diese kann ggf. kurzfristig für frische Liquidität sorgen oder einen größeren Posten zurückgegebener Anteile in den eigenen Wertpapierbestand übernehmen, um Notverkäufe von Fondsimmobilien unter Wert zu vermeiden.

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