Offene Immobilienfonds ähneln immer mehr geschlossenen

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Immobilien sind immobil und offene Immobilienfonds immer geschlossener. Anleger können nicht mehr jederzeit aussteigen.

Offene Immobilienfonds versprechen, die Nachteile einer Direktanlage in Immobilien (Immobilität, Illiquidität) durch Flexibilität und Fungibilität ausgleichen zu können. Für wenige 100 € im Monat könne jeder an den Wertsteigerungen sicheren Betongolds partizipieren – ohne großes Vermögen und ohne Baukredit.

Doch das Versprechen der Offenheit gilt heute – nach der Immobilien- und Finanzmarktkrise von 2008 – nicht mehr im gleichen Maße wie zuvor: Anleger müssen jetzt ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten, bevor sie mit einem Jahr Vorankündigung verkaufen können.

Neue Regeln

Ein knappes Dutzend offener Immobilienfonds hat den Branchensturm weitestgehend unbeschadet überstanden und sammelt wieder fleißig Anlagegelder ein. Die Krise der offenen Immobilienfonds veranlasste jedoch den Gesetzgeber zu verschärften Regeln für diese Anlageklasse. Nachdem die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds bereits zum Jahresanfang 2013 erschwert wurde, wurde die Rückgabemöglichkeit im Juli 2013 erneut eingeschränkt. Mit den geänderten Regeln, die im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) festgeschrieben sind, wurden EU-Vorgaben in deutsches Recht umgesetzt.

Das neue Regelwerk gilt in erster Linie für Anteile an offenen Immobilienfonds, die am 22.7.2013 oder später erworben wurden. Für diese Anteile gilt nun eine einjährige Kündigungsfrist.

Für alle seit Jahresanfang erworbenen Anteile gilt außerdem eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Anleger, die ihre Anteile nach der Mindesthaltefrist an die Fondsgesellschaft zurückgeben wollen, müssen also bereits ein Jahr nach dem Kauf für ein Jahr im Voraus kündigen.

Zu beachten ist außerdem, dass die Fondsgesellschaft die Anteile nicht börsentäglich zurücknehmen muss, sondern dafür bestimmte Termine festlegen kann. Im Extremfall kann die Fondsgesellschaft sogar festlegen, dass die Fondsanteile nur zu einem bestimmten Termin alle 12 Monate zurückgenommen werden.

Für viele private Anleger ändert sich nicht viel, da sie ihre Anteile an offenen Immobilienfonds bereits vor dem 22.7.2013 erworben haben. Für diese Anleger gilt weiterhin, dass pro Halbjahr Fondsanteile im Wert von bis zu 30.000,00 € von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist befreit sind.

Altanleger
bis zum
31.12.2012

Altanleger
1.1.2013 bis zum
21.7.2013

Neuanleger
nach dem
21.7.2013

Anteilsausgabe und Rücknahme

börsentäglich

börsentäglich

börsentäglich

Mindesthaltedauer

keine

24 Monate

24 Monate

Kündigungsfrist

12 Monate

12 Monate

12 Monate

Freibeträge

30.000,00 €
pro Kalenderhalbjahr

30.000,00 €
pro Kalenderhalbjahr

keine

Die Regelungen zu Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen gelten nur für Anteilsrückgaben direkt an die Investmentgesellschaft. Dadurch soll den Fondsverwaltern die Liquiditätssteuerung ihrer Immobilienfonds erleichtert werden. Andere Formen der Anteilsrückgaben haben dagegen keine Auswirkungen auf die Liquiditätssteuerung. Dies gilt insbesondere für Verkäufe von Fondsanteilen an der Börse. Gleiches gilt aber auch für Schenkungen oder Verkäufe an Dritte.

Vorteilhaft kann der Börsenhandel von offenen Immobilienfonds dann noch sein, wenn Sie beabsichtigen, die über die Börse erworbenen Anteile nach Ablauf der Mindesthaltedauer von zwei Jahren direkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Hier nutzen Sie den Umstand für sich aus, dass trotz der Spreads der Kaufpreis an der Börse unter dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft liegt. Das Risiko dabei: Verkaufswillige Anleger, die bereits ein Jahr im Voraus vor Ablauf der Mindesthaltedauer den Auftrag zur Rückgabe ihrer Anteile erteilen müssen, wissen nicht, zu welchen Konditionen der Verkauf an die Fondsgesellschaft dann tatsächlich abgewickelt wird.

Ein weiterer Schlag gegen die Attraktivität des Börsenhandels von offenen Immobilienfonds ist die zeitweise je nach Ordersituation teilweise deutliche Ausweitung beim Spread (Differenz zwischen An- und Verkaufpreis). Beim Kauf über die Börse kommen dazu noch die von der Bank berechneten Order- und Maklergebühren.

Auch der Ausgabeaufschlag von bis zu 5,5 % (bei Direktbanken die Hälfte) muss erst einmal verdient werden. Deswegen sollten Sie Ihre Anteile 7–10 Jahre in Ihrem Depot halten. Aber verwechseln Sie auf keinen Fall offene Immobilienfonds mit geschlossenen Immobilienfonds. Jene sind unternehmerische Beteiligungen mit oftmals hohem Anlagerisiko, die nicht der Überwachung durch staatliche Aufsichtsbehörden unterliegen.

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