Offene Immobilienfonds: Abermals verschärfte Spielregeln

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Offene Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, sich mit geringen Beträgen an Immobilien in Deutschland, Europa oder sogar weltweit zu beteiligen. Dies ist bereits mit 50 € möglich. Weil der Kreis der Anleger nicht begrenzt ist und Käufe oder Verkäufe börsentäglich jederzeit möglich waren, werden diese Immobilienfonds als offen bezeichnet – im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds.

Der Sparer kauft, z.B. über seine Hausbank, Anteilscheine eines offenen Immobilienfonds und wird im Verhältnis seiner Anteile Inhaber am Sondervermögen des jeweiligen Immobilienfonds und somit Teilhaber an den Objekten, die sich in diesem Fonds befinden. Welche Objekte dies im Einzelnen sind, darüber informieren die Rechenschaftsberichte des Fonds.

Die offenen Immobilienfonds stecken jedoch seit einiger Zeit in der Krise. Während der Finanzkrise 2007/2009 zogen professionelle Anleger innerhalb kürzester Zeit große Summen aus den Fonds ab. Das Problem: Ohne den Verkauf von Immobilien reichte die vorhandene Liquidität nicht aus, um alle Anlegerwünsche nach Anteilrückgabe bedienen zu können. Immobilien lassen sich aber nicht innerhalb kurzer Zeit zu guten Preisen verkaufen. Schon gar nicht dann, wenn potenzielle Käufer wissen, dass der Verkäufer auf schnellen Verkauf angewiesen ist, weil er finanziell in der Klemme steckt. Mangels Liquidität mussten deshalb viele offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen einstellen und wurden geschlossen. Mehr als ein Dutzend deutscher offener Immobilienfonds befinden sich derzeit in der Zwangsabwicklung. Für die beteiligten Anleger hat dies schmerzhafte Vermögensverluste zur Folge.

Rücknahme von Anteilen abermals verschärft

Ein knappes Dutzend offener Immobilienfonds hat den Branchensturm weitestgehend unbeschadet überstanden und sammelte im ersten Halbjahr 2014 wieder fleißig Anlagegelder ein. Die Krise der offenen Immobilienfonds veranlasste jedoch den Gesetzgeber erneut zu verschärften Regeln für diese Anlageklasse. Nachdem die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds bereits zum Jahresanfang erschwert wurde, wurde die Rückgabemöglichkeit zum 22.7.2013 erneut eingeschränkt. Mit den geänderten Regeln, die im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) festgeschrieben sind, wurden EU-Vorgaben in deutsches Recht umgesetzt.

Das neue Regelwerk gilt in erster Linie für Anteile an offenen Immobilienfonds, die am 22.7.2013 oder später erworben wurden. Für diese Anteile gilt nun eine einjährige Kündigungsfrist. Für alle seit Jahresanfang erworbenen Anteile gilt außerdem eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Anleger, die ihre Anteile nach der Mindesthaltefrist an die Fondsgesellschaft zurückgeben wollen, müssen also bereits ein Jahr nach dem Kauf für ein Jahr im Voraus kündigen.

Zu beachten ist außerdem, dass die Fondsgesellschaft die Anteile nicht börsentäglich zurücknehmen muss, sondern dafür bestimmte Termine festlegen kann. Im Extremfall kann die Fondsgesellschaft sogar festlegen, dass die Fondsanteile nur zu einem bestimmten Termin alle 12 Monate zurückgenommen werden.

Für die meisten privaten Anleger ändert sich nicht viel, da sie ihre Anteile an offenen Immobilienfonds meist bereits vor dem 22.7.2013 erworben haben. Für diese Anleger gilt weiterhin, dass pro Halbjahr Fondsanteile im Wert von bis zu 30.000,00 € von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist befreit sind.

Altanleger bis zum 31.12.2012

Altanleger 1.1.2013 bis 21.7.2013

Neuanleger nach dem 21.7.2013

Anteilsausgabe und Rücknahme

börsentäglich

börsentäglich

börsentäglich

Mindesthaltedauer

keine

24 Monate

24 Monate

Kündigungsfrist

12 Monate

12 Monate

12 Monate

Freibeträge

30.000,00 €
pro Kalenderhalbjahr

30.000,00 €
pro Kalenderhalbjahr

keine

Offene Immobilienfonds und der Börsenhandel

Die Regelungen zu Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen gelten nur für Anteilsrückgaben direkt an die Investmentgesellschaft. Dadurch soll den Fondsverwaltern die Liquiditätssteuerung ihrer Immobilienfonds erleichtert werden. Andere Formen der Anteilsrückgaben haben dagegen keine Auswirkungen auf die Liquiditätssteuerung, dies gilt insbesondere für Verkäufe von Fondsanteilen an der Börse. Gleiches gilt aber auch für Schenkungen oder Verkäufe an Dritte.

Auf den ersten Blick ist der Börsenhandel von offenen Immobilienfonds von den neuen gesetzlichen Regelungen nicht betroffen. Dies bedeutet, dass der bisherige börsentägliche Handel von Immobilienfondsanteilen, z.B. an der Hamburger Börse, nahtlos fortgesetzt wird. Somit können Käufer und Verkäufer auch nach dem 22.7.2013 während der üblichen Börsenzeiten wie gewohnt jederzeit offene Immobilienfonds über die Börse kaufen und verkaufen.

Eine wichtige Änderung gibt es allerdings. Die Skontroführer (Makler) sind bei nunmehr allen Immobilienfonds (egal ob offen oder eingefroren) von der ansonsten bei Investmentfonds geltenden Liquiditäts- und Garantieverpflichtung befreit. Das bedeutet, dass die Preisfeststellung bei Immobilienfonds seit dem 22.7.2013 gänzlich nach Orderbuchlage erfolgt.

Anders ausgedrückt: Die Preisfeststellung erfolgt rein nach Angebot und Nachfrage, unabhängig davon, ob der jeweilige Immobilienfonds offen oder eingefroren ist und/oder sich in Abwicklung befindet. Es ist daher möglich, dass an der Börse Anteilpreise festgestellt werden, die vom offiziell durch die Kapitalanlagegesellschaft festgestellten NAV (net asset value = innerer Wert des Fonds) teilweise deutlich nach unten abweichen; Anleger finden für ihre Fondsanteile also nur bei einem Preisabschlag Käufer. Wie die Praxis zeigt, verliert der Börsenhandel von offenen Immobilienfonds nach dieser Neuregelung viel von seiner ursprünglichen Attraktivität.

Selbst solide offene Immobilienfonds wie der grundbesitz Europa von der Deutschen Bank werden inzwischen an der Börse mit einem Abschlag von 10 % zum tatsächlichen Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft gehandelt. Eine direkte Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft ist deshalb vor allem für Anleger mit vor dem 21.7.2013 erworbenen Anteilen im Rahmen der dafür geltenden Freibeträge klar zu bevorzugen. Nur bei plötzlichem, über die Freibeträge hinausgehendem Geldbedarf ist der Weg über die Börse noch eine sinnvolle Alternative.

Ein weiterer Schlag gegen die Attraktivität des Börsenhandels von offenen Immobilienfonds ist die drastische Ausweitung beim Spread (Differenz zwischen An- und Verkaufspreis). Der Spread entspricht inzwischen der Höhe des von den Fondsgesellschaften verlangten Ausgabeaufschlags von meist 5 % des Anteilwertes. Beim Kauf über die Börse kommen dazu noch die von der Bank berechneten Order- und Maklergebühren.

Vorteilhaft kann der Börsenhandel von offenen Immobilienfonds dann noch sein, wenn Sie beabsichtigen, die über die Börse erworbenen Anteile nach Ablauf der Mindesthaltedauer von zwei Jahren direkt an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Hier nutzen Sie den Umstand für sich aus, dass trotz des inzwischen hohen Spreads der Kaufpreis an der Börse oft noch deutlich unter dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft liegt. Das Risiko dabei: Verkaufswillige Anleger, die bereits ein Jahr im Voraus vor Ablauf der Mindesthaltedauer den Auftrag zur Rückgabe ihrer Anteile erteilen müssen, wissen nicht, zu welchen Konditionen der Verkauf an die Fondsgesellschaft dann tatsächlich abgewickelt wird.

Der Kauf von Anteilen zu unterschiedlichen Zeitpunkten

Die Rückgabeankündigungsfrist beträgt 12 Monate und wird unwiderruflich erteilt. Anteile, für die Sie eine Rückgabe ankündigen, werden gesperrt und können bis zur Rückgabe nicht verkauft oder auf andere Depots übertragen werden.

Sollten Sie zu unterschiedlichen Zeiten in einen offenen Immobilienfonds investiert haben (das gilt insbesondere für Sparplankunden), kann es sinnvoll sein, vor Aufgabe der Verkaufsorder zu überlegen, den Bestand in entsprechenden Tranchen zu veräußern, um die für Sie jeweils günstigste Regelung hinsichtlich der Rückgabe zu nutzen.

Beispiel:
  • Erwerb von 20 Fondsanteilen am 15.12.2012

  • Erwerb von 10 Fondsanteilen am 15.3.2013

  • Erwerb von 15 Fondsanteilen am 15.8.2013

Gesamtbestand am 20.8.2013: 45 Fondsanteile

Wenn Sie den Gesamtbestand am 20.8.2013 veräußern, gilt für die Rückgabe der Zeitpunkt des letzten Erwerbs (15.8.2013). Das bedeutet, dass alle Anteile erst zum 15.8.2015 (unwiderruflich) gekündigt werden dürfen.

Quelle: Der GeldBerater, August 2013

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