Fondsanleger in der Kostenfalle

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Immobilienfonds locken mit attraktiven Renditeversprechen. Doch die enormen Kosten werden von Fondsvermittlern oft verschwiegen. Geldtipps.de testet den offenen Wohnimmobilienfonds WERTGRUND sowie die beiden neuartigen AIF-geschlossenen Immobilienfonds Publity Nr. 7 und Alocava XII.

Wer sein Geld als privater Vermieter in Eigentumswohnungen oder Mietwohnhäusern anlegte, konnte nach einer Studie von bulwiengesa im Zeitraum von 1992 bis 2014 eine Gesamtrendite von rund 8 % pro Jahr erzielen. Diese recht hohe Rendite speiste sich aus zwei Quellen: den laufenden Mieterträgen (Mietrendite) und den Wertzuwächsen (Veränderungsrendite), siehe unsere News »Arme oder reiche Vermieter?« vom 29.6.2015.

Direktanlage in vermietete Immobilien kann durchaus lukrativ sein

Offensichtlich hat bulwiengesa in dieser Renditeberechnung sowohl die Kaufnebenkosten als auch die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten nicht berücksichtigt. Nach Kosten wird die jährliche Gesamtrendite aus Miete und Wertsteigerung nur bei gut 6 % liegen, was aber immer noch recht lukrativ ist. Außerdem kann die Eigenkapitalrendite nach Steuern bei zinsgünstiger Fremdfinanzierung und Steuerersparnissen aus Abschreibungen der anteiligen Gebäudekosten noch darüber hinausgehen.

Aktuell betragen die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision je nach Bundesland und Höhe der Maklerprovision zwischen 5 % (in Bayern und Sachsen bei Kauf ohne Makler) und 15 % des Kaufpreises (in Berlin bei Kauf über Makler und voller Maklerprovision).

Die nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten machen je nach Baualter erfahrungsgemäß zwischen 15 und 25 % der Nettokaltmiete aus. Wer beispielsweise eine Bruttomietrendite von 5 % erzielt, muss bei Ansatz von 10 % Kaufnebenkosten und 20 % nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten mit einer Nettomietrendite von nur 3,6 % vorlieb nehmen. Nur im Bestfall bei nur 5 % Kaufnebenkosten und 15 % Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ist noch eine Nettomietrendite von 4 % möglich.

Beziehen Sie bei Ihrer Renditeberechnung für die Direktanlage in vermietete Wohnimmobilien (zum Beispiel vermietete Eigentumswohnung oder Mietwohnhaus) immer auch die einmaligen Kaufnebenkosten und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten mit ein.

Zusätzliche Fondskosten für Anleger in offene Immobilienfonds

Wer auf die Direktanlage in vermietete Immobilien verzichtet und stattdessen sein Geld lieber in offene Immobilienfonds steckt, muss außer den immobilientypischen Kosten auch noch den Ausgabeaufschlag von 5 % beim Erwerb der Fondsanteile sowie die laufenden Kosten von durchschnittlich 1 % des angelegten Vermögens pro Jahr tragen.

Geldwerte Tipps lesen Sie in unserem umfassenden Ratgeber Immobilien kaufen, nutzen, veräußern .

Beispiel WERTGRUND WohnSelect D

Der offene Wohnimmobilienfonds WERTGRUND WohnSelect D wurde im April 2010 aufgelegt wurde und wies im Fünfjahreszeitraum von Ende Mai 2010 bis Ende Mai 2015 eine Wertentwicklung von insgesamt 27,71 % nach der Berechnungsmethode des Fondsverbands BVI auf, was einer Wertentwicklung von durchschnittlich 5 % pro Jahr bei Wiederanlage der laufenden Erträge entspricht. Dabei werden außer den Mieterträgen und Wertsteigerungen auch die laufenden Management- und Depotkosten bereits berücksichtigt, nicht aber der Ausgabeaufschlag. Bezieht man noch den Ausgabeaufschlag von 5 % mit ein, sinkt die Anlegerrendite im Beispielfall auf 4 % pro Jahr.

Im Jahr 2014 legte dieser Wohnimmobilienfonds der WERTGRUND Immobilien AG, die auch die erwähnte Studie von bulwiengesa in Auftrag gegeben hat, sogar um 7,4 % zu. Im Jahr 2011 waren es beispielsweise nur 4,2 %. Anlegerrenditen nach Kosten von durchschnittlich 7 oder gar 8 % pro Jahr sind bei einer Anlagedauer von zehn und mehr Jahren aber auch bei offenen Wohnimmobilienfonds nicht zu erwarten.

Neuartige geschlossene AIF-Investmentfonds mit hohen Fondskosten

Seit Herbst 2013 sind alternative Investmentfonds (AIF) auf dem Markt, die nach dem neu eingeführten Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) eine eigene oder fremde Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) sowie eine externe Verwahrstelle gegenüber der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) nachweisen müssen.

Jüngstes Beispiel: Alocava Real Estate Funds XII

Das jüngste Beispiel für einen geschlossenen AIF-Publikums-Immobilienfonds stellt der am 1.6.2015 aufgelegte und ab 25.6.2015 in Deutschland vertriebene »Alocava Real Estate Funds XII« dar.

Die römische Zahl XII erinnert daran, dass die fairvesta-Gruppe aus Tübingen bis zum letzten Jahr, und zwar exakt bis zum 21.7.2014, insgesamt elf geschlossene Immobilienfonds nach den vor Inkrafttreten des KAGB geltenden Regeln platziert hat.

Zuletzt war es der fairvesta Mercatus XI mit einem Rekordvolumen von rund 275 Mio € laut eigenen Angaben der fairvesta-Gruppe. Insgesamt wurden für diese elf fairvesta-Fonds Anlegergelder in Höhe von 1 Mrd. € eingesammelt.

Publity Performance Fonds Nr. 7 noch bis Ende 2015 in der Platzierungsphase

Den Anfang bei den geschlossene AIF-Publikums-Immobilienfonds machte am 15.12.2013 der »Publity Performance Fonds Nr. 7«. Dieser erste neuartige geschlossene AIF-Investmentfonds weist besonders hohe Fondskosten aus. Außer dem Ausgabeaufschlag von 5 % sind noch weitere 12,6 % der Beteiligungssumme an einmaligen Kosten für Eigenkapitalbeschaffung, Marketing und Konzeption fällig.

Allein die gesamten Provisionen machen 14 % der Beteiligungssumme von mindestens 10.000 € aus. Hinzu kommen im Jahr 2015 noch sehr hohe laufende Kosten von insgesamt 5,6 % der Beteiligungssumme. Diese teilen sich auf in 2,2 % für die laufenden Fondsverwaltungskosten und stolzen 3,4 % für Instandhaltungskosten sowie Immobilienverwaltung. Die nicht umlagefähigen Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilien werden mit hohen 30 % der Mieteinnahmen angesetzt.

Wegen der hohen Kosten und der Besonderheit, dass die Immobilien zum Zeitpunkt der Beteiligung nicht bekannt sind (sogenannter Blind Pool), wurde dieser Fonds auf die Warnliste von Finanztest gesetzt.

Laut einer Musterrechnung im offiziellen Prospekt sollen die Kaufpreise beim Erwerb von zum Beispiel Gewerbe-Immobilien nicht über die 8-fache Jahresnettokaltmiete hinausgehen, was einer Bruttomietrendite von erstaunlich hohen 12,5 % gleichkommt. In den Jahren 2017 und 2018 soll es eine voraussichtliche Ausschüttung von jeweils 4 % der Beteiligungssumme geben und am Ende der Fondslaufzeit einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss von 142 %. Die prognostizierte Rendite für diesen Fonds, der zum 30.6.2015 geschlossen wurde und dessen Laufzeit Ende 2019 endet, würde bei einer Anlagedauer von 5 Jahren rund 7,5 % ausmachen.

Ob die geplanten 100 Mio. € bis Ende Juni 2015 tatsächlich angelegt und welche Immobilien bis dahin von diesem Fonds gekauft werden, ist nicht gewiss. Angesichts der Kostenlawine und der fragwürdigen Annahme einer Mietrendite von 12,5 % beim Erwerb der Fondsimmobilien sind erhebliche Zweifel angebracht, ob das Renditeziel von 7,5 % pro Jahr Ende 2019 erreicht wird.

Kalkulieren Sie die hohen einmaligen und laufenden Fondskosten auf jeden Fall ein, wenn Sie sich an einem neuartigen AIF-Investmentfonds beteiligen wollen. Es handelt sich hierbei immer um eine Unternehmensbeteiligung, die neben Chancen auch typische unternehmerische Risiken in sich birgt. Über die Risiken und Kosten informieren neben dem offiziellen Verkaufsprospekt auch die wesentlichen Anlegerinformationen.

Ähnlichkeiten zwischen Publity Performance Nr. 7 und Alocava Real Estate Funds XII

Rein formal gibt es eine Reihe von Ähnlichkeiten zwischen dem Alocava Real Estate Funds XII und dem Publity Performance Nr. 7, der zum 31.12.2015 geschlossen wird. Auch der Alocava XII ist ein Blind Pool mit einem geplanten Fondsvolumen von 100 Mio. € und einer Mindestbeteiligung von 10.000 € je Fondsanleger.

Die einmaligen Kosten liegen bei 16,7 % des Anlegergelds und damit so hoch wie beim Publity Nr. 7.

Die laufenden Kosten von rund 3,3 % pro Jahr, bezogen auf den jeweiligen Nettovermögenswert des Fonds, fallen zwar niedriger im Vergleich zu den insgesamt 5,6 % beim Publity Nr. 7 aus. Allerdings sind in den 5,6 % bei Publicity Nr. 7 auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von hohen 3,14 % enthalten. Zudem werden von der Kapitalverwaltungsgesellschaft AVANA Invest GmbH ab dem Jahr 2016 laufende Kosten von 3,14 % an drei fairvesta-Unternehmen (fairvesta Group AG, fairvesta facility Management GmbH und fairAM AG) weitergeleitet. AVANA Invest gliedert die Portfolio-Verwaltung für diesen Fonds an die in Liechtenstein residierende fairAM AG aus. Es ist geplant, die beiden Gesellschafter-Geschäftsführer von AVANA Invest GmbH in den Verwaltungsrat dieser fairAM AG zu berufen.

Nur 2,7 % anfängliche Anlegerrendite

Wie sich die zu immobilienbedingten Nebenkosten (Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) hinzu tretenden fondsbedingten Kosten (einmalige Kosten und laufende Verwaltungskosten) beim Alocava XII auf die tatsächliche Anlegerrendite vor Berücksichtigung von Wertsteigerungen auswirken, zeigt eine Beispielrechnung für eine Beteiligungssumme von 50.000 € plus 5 % Ausgabeaufschlag, also zusammen 52.500 €. Dieser Betrag entspricht auch in etwa der durchschnittlichen Anlagesumme, die rund 4.300 Anleger in den Vorläuferfonds fairvesta Mercatus VI eingezahlt haben.

Von 52.500 € Anlegergeld werden nach Abzug der einmaligen Fondsnebenkosten (Ausgabeaufschlag sowie sogenannte Initialkosten für Eigenkapitalbeschaffung, Marketing und Konzeption) nur rund 43.200 € in Immobilien investiert. Davon gehen noch die auf 3.200 € geschätzten Kaufnebenkosten ab, so dass der anteilige Immobilien-Kaufpreis nur 40.000 € ausmacht.

Zu den Kaufnebenkosten bzw. sogenannten Transaktionskosten zählen laut Prospekt Anwalts- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Gutachtervergütung und Maklerprovision. Diese können in Anlehnung an den Vorläuferfonds Mercatus XI mit mindestens 8 % des Kaufpreises (4,5 % für Anwalts- und Notargebühren und Grunderwerbsteuer plus 3,57 % Maklerprovision) angesetzt werden.

Laut Prospekt erwirbt der Fonds ausschließlich Gewerbe-Immobilien vom Typ Büro oder Handel zu einem Kaufpreis, der höchstens die 12,5fache Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete) zuzüglich Kaufnebenkosten ausmacht. Bei einem anteiligen Immobilien-Kaufpreis von 40.000 € liegt die anteilige Jahresnettokaltmiete somit bei mindestens 3.200 € und die Bruttorendite bei 8 %.

Das 12,5-Fache der Jahresnettokaltmiete als Kaufpreiskriterium gibt es im Übrigen seit dem 11.12.2014 auch beim Vorgängerfonds fairvesta Mercatus XI statt dem bis 10.12.2014 geltenden nur 9,9-Fachen laut offiziellem Emissionsprospekt.

Von der Jahresmiete in Höhe von 3.200 € müssen noch mindestens rund 480 € bzw. 15 % für Instandhaltungskosten und Objektverwaltung abgezogen werden. Bei Geschäftsgrundstücken gehen Gutachter beispielsweise von pauschalierten Bewirtschaftungskosten für Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis je nach Baualter bzw. Restnutzungsdauer von 18 % bis 23 % aus (siehe Anlage 13 zu § 187 Abs. 2 Satz 2 Bewertungsgesetz). Selbst wenn man das Mietausfallwagnis mit 3 % der Jahresnettokaltmiete einkalkuliert, bleiben immer noch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten von pauschal 15 % der Jahresnettokaltmiete bei Gewerbeimmobilien mit einer Restnutzungsdauer von mehr als 60 Jahren.

Der anteilige Jahresreinertrag von 2.720 € ab 2016 ist anschließend um die laufenden Fondsnebenkosten in Höhe von 1.320 € bzw. 3,3 % des Kaufpreises als ursprünglichem Nettovermögenswert des Fonds zu vermindern. Somit verbleibt für den Anleger nur ein anfänglicher Reinertrag von 1.400 € und die Anlegerrendite macht somit nur 2,7 % der Beteiligungssumme von 52.500 € aus. Ohne fondsbedingte Kosten hätte die Nettomietrendite noch bei 6,3 % gelegen. Somit wird die Nettomietrendite durch die hohen laufenden Fondsnebenkosten mehr als halbiert und der Fondsanleger gerät in die Kostenfalle. Zumindest für den laufenden Ertrag des Anlegers gilt: Hohe Fondskosten fressen Rendite zum großen Teil auf.

Hohe Handelsgewinne sollen Gesamtrendite auf 7 % hoch hebeln

Die von AVANA Invest für den AIF-Fonds Aloacava XII errechnete Rendite von rund 7 % vor Steuern pro Jahr nach einer Fondslaufzeit von zehn Jahren im Basisszenario ist nur erzielbar bei hohen Veräußerungsgewinnen. Alocava XII ist wie alle 11 vorhergehenden geschlossenen Immobilienfonds der fairvesta ein Immobilienhandelsfonds, der die unter Verkehrswert erworbenen Immobilien nach einer kurzen Besitzdauer wieder mit hohem Gewinn verkaufen will nach dem Motto »Kaufen, um zu verkaufen«.

Auch wenn eine Gesamtrendite von 7 % pro Jahr erzielbar wäre, muss die Rechnung für den Anleger noch weitergehen. Schließlich muss er bei Immobilienhandelsfonds außer den laufenden Anlegererträgen auch die Veräußerungsgewinne versteuern, da er Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Die Anlegerrendite kann insbesondere bei hoch besteuerten Anlegern dadurch bis auf 4 % nach Steuern fallen. Zu berücksichtigen ist zudem, dass der Fonds wegen des Betreibens von gewerblichem Grundstückshandel Gewerbesteuer an die zuständigen Gemeinden zahlen muss.

Ob die Rechnung von AVANA Invest aufgeht, wonach laut Prognose 225,82 % der Beteiligungssumme nach zehn Jahren und vor Steuern wieder an den Anleger zurückfließen, sofern dieser auf jährliche Entnahmen verzichtet, wird die Zukunft zeigen. Sofern die anteilige Jahresnettokaltmiete von anfangs 3.200 € jährlich um 2 % bis auf 3.900 € am Ende des zehnten Jahres steigt und sämtliche Fondsimmobilien dann zur 20-fachen Jahresnettokaltmiete verkauft werden (statt dem 12,5-Fachen beim Kauf), mag das gelingen. Sofern aber nur die 15-fache Jahresnettokaltmiete beim Verkauf erzielt werden kann, müssen die Fondsimmobilien mindestens zweimal im Laufe der zehn Jahre umgeschlagen bzw. gedreht werden, wie professionelle Immobilienhändler das nennen.

Anleger können beim AIF-Fonds Alocava XII zwar auch jährlich 6,5 % ihrer Beteiligungssumme entnehmen, also 3.250 € bei einer Beteiligungssumme von 50.000 €. Es handelt sich dabei aber lediglich um eine gewinnunabhängige Entnahme des bereits eingezahlten Kapitals und nicht um eine aus Gewinnen gespeiste Ausschüttung. Die jährlich entnommenen 6,5 % der Beteiligungssumme dürfen keinesfalls mit einer Rendite von 6,5 % verwechselt werden.

Kalkulieren Sie bei der Anlage in Immobilienhandelsfonds die hohen Fondskosten sowie die Steuern mit ein. Weder die Höhe der jährlichen gewinnunabhängigen Entnahme noch die prognostizierte Rendite vor Steuern sind ein verlässlicher Maßstab dafür, ob sich die Fondsanlage für Sie wirtschaftlich lohnt.

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