Schönheitsreparaturklausel unwirksam – Mieterhöhung erlaubt

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Zusätzlich zu einer auf den Frankfurter Mietspiegel gestützten Mieterhöhung verlangte der Vermieter einen Zuschlag, weil aus seiner Sicht die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam war. Für die 60 qm große Wohnung verlangte er zusätzlich einen Betrag von monatlich 42 €. Die Mieter lehnten diesen Zuschlag ab. Nach ihrer Meinung müsste es zu Lasten des Vermieters gehen, wenn er unwirksame Vertragsklauseln stellt.
Das Amtsgericht Frankfurt am Main gab dem Vermieter Recht: Die Frankfurter Mietwerttabelle basiert auf der Grundlage, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen tatsächlich übernehmen. Denn die Datenerhebung ergab, dass der weit überwiegende Teil der Mieter vertraglich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Stellt sich eine Schönheitsreparaturklausel als unwirksam heraus, darf der Vermieter diesen Umstand anlässlich einer Mieterhöhung berücksichtigen. Für die Ermittlung der Höhe des Mietzuschlags muss der Vermieter kein kostenintensives Sachverständigengutachten vorlegen. Er kann stattdessen auch § 28 Abs. 4 II. BV als Schätzungsgrundlage heranziehen. Danach dürfen Schönheitsreparaturen mit einem Betrag von »höchstens 8,50 €/qm im Jahr« angesetzt werden. (AG Frankfurt am Main, Urteil v. 16.9.2005, Az.: 33 C 2479/05).

Hinweis der Redaktion:
Dieses Urteil ist zwar noch nicht rechtskräftig. Doch es liegt genau auf der Linie der Berufungskammer, die in dieser Frage bereits wie das Amtsgericht entschieden hatte (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 29.4.2003, Az.: 2-11 S 296/02). Auch andere Landgerichte haben einen solchen Mietzuschlag bei einer auf einen Mietspiegel gestützten Mieterhöhung für zulässig erklärt (LG München I, Urteil v. 15.5.2002, Az.: 14 S 17806/01; LG Hamburg, Urteil v. 28.11.2002, Az.: 307 S 180/01).
Als Alternative zu einem Mietzuschlag können sich die Mietparteien in solchen Fällen auch auf die Fortgeltung des ursprünglich Vereinbarten einigen, d. h. der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.

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