Probleme eines privat-gewerblichen Mietverhältnisses

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(verpd) Allein die Tatsache, dass ein Mieter mit Zustimmung seines Vermieters in der von ihm gemieteten Wohnung auch ein Gewerbe zum Bestreiten seines Lebensunterhalts betreibt, lässt nicht automatisch den Schluss zu, dass es sich bei dem Mietvertrag um einen Gewerbemietvertrag handelt.

Es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, so der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 376/13).

Ein Immobilienbesitzer hatte einem Mann in einem mehrstöckigen Haus eine Erdgeschosswohnung vermietet. In dem Mietvertrag wurde dem Mieter erlaubt, die Räume auch gewerblich zu nutzen. Sechs Jahre später kündigte der Mieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen. Die Kündigung basierte jedoch nicht auf den Regeln eines Wohnraummietvertrages, nach welchen ein Mietverhältnis durch den Vermieter nur aus wichtigem Grund gekündigt werden darf. Der Vermieter berief sich vielmehr auf die Regeln des Gewerberaummietrechts.

Nachdem er mit seiner Räumungsklage beim Landgericht Berlin gescheitert war, legte der Vermieter Berufung beim Berliner Kammergericht ein. Das gab seiner Klage statt. Das Kammergericht begründete sein Urteil damit, dass der beklagte Mieter durch seine auch gewerbliche Nutzung der Räume seinen Lebensunterhalt bestreitet. Das aber mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Anders als bei einem Wohnraummietvertrag müsse der Vermieter für die Kündigung des Mietverhältnisses daher kein besonderes Interesse nachweisen.

Kein sachgerechtes Kriterium

Doch dem wollte sich der von dem Mieter in Revision angerufene Bundesgerichtshof (BGH) nicht anschließen. Das Gericht hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und wies die Räumungsklage als unbegründet zurück. Der BGH stellte zwar nicht in Abrede, dass im Fall des Klägers von einer gemischten Nutzung der Mieträume auszugehen ist. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stelle in einem derartigen Fall für sich allein jedoch kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar.

„Denn es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat“, so das Gericht. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit eines Mieters zurücktreten soll, lässt sich nach Meinung der Richter weder mit der Bedeutung der Wohnung als grundrechtlich geschütztem Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft eingeräumt wird, in Einklang bringen.

Abhängig von den Umständen des Einzelfalls

Die Beurteilung der Frage, ob bei einem Mischmietverhältnis von einem Gewerbe- oder Wohnraummietvertrag auszugehen ist, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls, wie zum Beispiel der Gestaltung des Mietvertrages ab. Ein Indiz für die überwiegend eine oder andere Nutzungsart kann auch die Verteilung der Fläche sowie die der Gesamtmiete sein.

Lässt sich unter Zugrundelegung dieser Kriterien keine überwiegende gewerbliche Nutzung feststellen, so sind nach Ansicht des BGH vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. „Denn andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.“

Kostenschutz für Vermieter

In dem entschiedenen Fall gingen die Richter von einem Wohnraummietvertrag aus. Dafür spricht nach ihrer Ansicht nicht nur, dass ein eher bei der Vermietung von Wohnräumen zur Anwendung kommendes Vertragsformular verwendet wurde. Auch die Tatsache, dass eine für Gewerberaum-Mietverhältnisse untypische unbestimmte Vertragslaufzeit sowie eine einheitliche Miete ohne Ausweis der Umsatzsteuer vereinbart wurden, sahen die Richter als Indiz für einen Wohnraummietvertrag an.

Immobilienbesitzer, die eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung für Vermieter haben, entgehen dem Prozesskostenrisiko, wenn sie unter anderem wie im genannten Fall mit dem Mieter wegen einer ungerechtfertigten Kündigung vor Gericht gehen müssen. Wichtig ist, dass der Versicherte einen Streitfall unverzüglich meldet, also bereits beim ersten Besuch des Anwalts eine entsprechende Leistungszusage bei seinem Rechtsschutzversicherer einholt. Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss.

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