Wohnungsleerstand geht vollständig zulasten des Vermieters 

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Wohnungsleerstände können Vermieter teuer zu stehen kommen. Unter bestimmten Bedinungen muss er auch die darauf entfallenen anteiligen Betriebskosten selbst tragen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Stehen in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen leer, muss der Vermieter die darauf entfallenen anteiligen Betriebskosten selber tragen, wenn diese nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind.

Dem vor Gericht ziehenden Vermieter war ein Dorn im Auge, dass er die Betriebskosten für die leer stehenden Wohnungen seines Mehrfamilienhauses selbst tragen musste. Denn vereinbarungsgemäß wurden unter anderem die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung und Fahrstuhl anteilmäßig nach der Wohnfläche umgelegt. Aus diesem Grunde wollte er für die Zukunft die leer stehenden Wohnungen aus der Betriebskostenumlage herausnehmen. Da seine Mieter seinen Vorschlag zu einer entsprechenden Vertragsänderung ablehnten, zog er vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof wies seine Klage jedoch ab. Grundsätzlich muss der Vermieter die anteiligen Kosten für seine leer stehenden Wohnungen tragen, wenn diese nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen sind. Dies gilt auch für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, wenn diese wegen fehlender Verbrauchserfassung nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Der Vermieter kann ausnahmsweise nur dann eine Änderung verlangen, wenn sich der bisherige Verteilerschlüssel durch den Leerstand als »krass unbillig«  herausstellt. Davon kann man aber nicht ausgehen, wenn es sich wie im vorliegenden Fall um einen Leerstand geringen Umfangs oder kurzer Dauer handelt (BGH, Urteil vom 31. 5. 2006, VIII ZR 159/05, WM 2006 S. 440).

Unser Rechtstipp
Als Vermieter sollten Sie gleich bei Vertragsabschluss einen verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssel (z. B. nach Kopfanteilen) vereinbaren. Oder Sie lassen Wasseruhren einbauen, so können Sie auch noch im Laufe des Mietverhältnisses den Verteilerschlüssel für die Zukunft einseitig ändern. Von dieser Lösung können auch Sie als Mieter profitieren, weil eine solche Abrechnung genauer die tatsächlichen Verhältnisse abbildet. Weitere Informationen finden Sie in den »Fakten & Tipps« in der Gruppe 4c3 »II. Die Betriebskostenabrechnung«.

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