Verbesserte Rechte für Immobilienkäufer

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Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe besitzen Sie als Käufer zukünftig wahlweise zwei Reaktionsmöglichkeiten, wenn nach der Auflassungsvormerkung weitere Rechte im Grundbuch eingetragen werden, denen Sie nicht zugestimmt haben:

  • Als Käufer können Sie die Löschung dieser Einträge und damit den lastenfreien Erwerb des Kaufgrundstücks durchsetzen oder
  • alternativ unter gewissen Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurücktreten.

Im entschiedenen Fall hatte ein Finanzamt wegen offener Steuerschulden des Verkäufers im Grundbuch eine Zwangshypothek eintragen lassen. Die Hypothek war im Rang nach der Auflassungsvormerkung des Käufers eingetragen worden und der Kaufpreis noch nicht bezahlt gewesen.

Laut Gericht müsse ihn der Käufer nur Zug um Zug gegen Löschung der bestehenden Grundpfandrechte zahlen. Aufgrund der eingetragenen Auflassungsvormerkung könne er zwar vom Finanzamt die Löschung der Hypothek verlangen. Dieses Recht nehme ihm aber nicht die Möglichkeit, dem Verkäufer einen Termin zu setzen, bis zu dem sich dieser mit seinen Gläubigern einigen und einen lastenfreien Übergang des Eigentums sicherstellen muss. Nach Ablauf des Termins könne er vom Kaufvertrag zurücktreten (Az.: V ZR 341/02).

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